La cour administrative d’appel de Lyon a rendu, le 10 mars 2026, un arrêt qui vaut moins par sa solution que par le chemin qu’elle emprunte pour l’atteindre. Sous les habits d’un banal contentieux d’aide au logement, il donne à voir un juge administratif se faisant, le temps d’un considérant, juge du droit civil des biens.

Les faits sont ceux d’un montage patrimonial des plus ordinaires. Par une donation du 18 septembre 2019, M. A. reçoit de ses parents la nue-propriété de la maison familiale, ceux-ci s’en réservant l’usufruit. Le même jour, un prêt à usage l’autorise à y vivre, à titre gratuit. Deux ans plus tard, il sollicite de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) la prime de transition énergétique, mieux connu sous le dispositif « MaPrimeRénov’ », pour financer des travaux dans ce logement. L’agence refuse d’abord, par un motif erroné, puis, l’affaire venue en justice, par un motif tout autre : faute d’être propriétaire ou titulaire d’un droit réel conférant l’usage, M. A. ne serait pas éligible.

Après que le tribunal administratif de Grenoble eut donné raison à M. A, la cour annule ce jugement sur un motif procédural, les premiers juges ayant statué sans communiquer le premier mémoire en défense de l’ANAH, au mépris du contradictoire. Elle évoque ensuite l’affaire et c’est à la faveur d’une substitution de motifs de l’agence, admise par la cour, que cette dernière en vient à la seule question qui l’occupe vraiment.

Le bénéficiaire, nu-propriétaire, d’un prêt à usage portant sur un immeuble peut-il être regardé comme titulaire d’un droit réel immobilier conférant l’usage, et prétendre à ce titre à la prime ?

La cour répond par la négative.

En rappelant la nature du prêt à usage pour mieux la disqualifier (I), la cour fait, ainsi, prévaloir la sécurité du titre réel, au prix, peut-être, de la finalité même de l’aide (II).

I. Le prêt à usage, ou l’insuffisance d’un titre précaire

Pour statuer, la cour a dû quitter son terrain de prédilection et se pencher sur une notion de droit des biens que le contentieux administratif ne croise que peu (A), en rappelant ce qu’est le commodat, avant d’en tirer, sans surprise, son inaptitude à fonder l’éligibilité (B).

A. L’inhabituelle incursion du juge administratif dans le droit des biens

Le juge de l’excès de pouvoir a rarement l’occasion de s’intéresser aux démembrements de la propriété. L’article 1^er du décret du 14 janvier 2020, prévoyant le mécanisme de la prime de transition énergétique, l’y contraignait pourtant, en réservant la prime aux « personnes physiques propriétaires ou titulaires d’un droit réel immobilier conférant l’usage d’un logement » qu’elles occupent1. Il fallait donc qualifier le titre de M. A et, pour cela, entrer dans le code civil.

L’exercice n’est pas si fréquent. Le juge administratif emprunte souvent au droit privé ses catégories. Il est plus rare qu’il ait à les manier pour elles-mêmes, comme un juge civil l’aurait fait. La cour s’y prête ici sans détour, convoquant tour à tour l’usufruit, la nue-propriété et le prêt à usage.

La cour commence par écarter la nue-propriété, ce qui allait de soi. L’usufruit étant « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété » (C. civ., art. 578), l’usus revient à l’usufruitier.

Le nu-propriétaire, réduit à l’abusus, n’a, par lui-même, aucun droit d’usage.

Aussi la cour juge-t-elle que « la seule qualité de nu-propriétaire […] ne lui confère pas de droit d’usage sur ce logement »2. Elle prend toutefois le soin d’ajouter que cette qualité « ne fait cependant pas obstacle » à ce que M. A se prévale « d’un autre droit réel immobilier lui conférant un tel usage »3, manière d’indiquer, presque obligeamment, la seule porte qui restât ouverte. Encore fallait-il que le prêt à usage en fût la clef.

B. Le commodat disqualifié du bénéfice de la prime

C’est ici que la cour livre l’essentiel, et c’est ici qu’elle rappelle, pour la disqualifier, la notion quelque peu désuète de commodat que le code civil nomme aujourd’hui, plus sobrement, prêt à usage. L’arrêt en restitue fidèlement la physionomie, en rappelant qu’il s’agit d’un contrat par lequel une partie livre une chose à l’autre pour s’en servir à charge de la rendre (code civil., art. 1875), essentiellement à titre gratuit (code civil, art. 1876), et qui laisse le prêteur « propriétaire de la chose prêtée » (code civil, art. 1877).

Le commodataire n’est qu’un détenteur précaire. Il ne tient du contrat qu’un droit de jouissance opposable au seul prêteur.

De cette nature, la conséquence se déduit d’elle-même. La cour juge que le prêt à usage,

 s’il porte sur un bien immobilier et lui confère temporairement l’usage du logement, n’a pas pour effet de rendre M. A titulaire […] d’un droit réel immobilier qui, sous réserve d’avoir fait l’objet au service de la publicité foncière des formalités […], aurait été rendu opposable à l’ANAH4. »

Le commodat confère un usage, non un droit réel. Il crée un droit personnel, que sa nature même tient à l’écart de la publicité foncière5 et rend, par suite, inopposable au tiers qu’est l’administration. Le décret exigeant non pas seulement un droit réel, mais, qui plus est, qui lui confère un droit d’occupation.

La solution est ainsi d’une orthodoxie civiliste sans faille.

II. La rigueur du titre, ou l’aide à la rénovation à l’épreuve de sa finalité

L’exigence d’un titre réel se comprend et protège la sécurité de la dépense publique (A). Mais elle se comprend moins lorsqu’elle écarte le nu-propriétaire occupant, qui est le propriétaire de demain et le premier intéressé à la rénovation (B).

A. Une exigence justifiée par l’opposabilité du titre

Ce que l’arrêt rappelle est bien que le partage de l’éligibilité ne tient pas à la réalité de l’occupation, mais à la nature du titre qui lui seul peut conférer le droit d’occupation.

Le code civil inscrit d’ailleurs cette distinction dans sa structure même : l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation figurent au Livre II, « Des biens » alors le prêt à usage est renvoyé au Livre III, parmi les contrats.

Auraient satisfait la condition l’usufruit (code civil, art. 578 s.), le droit d’usage et d’habitation (code civil, art. 625 et 631 s.) ou les baux réels, tels le bail emphytéotique : en réalité, tous les droits réels conférant l’usage. Le commodat, simple droit personnel, y échoue.

L’exigence se justifie. Un droit réel se publie, s’oppose à tous, se vérifie. Un droit personnel reste enfermé dans le rapport entre les parties. En réservant l’aide aux titres opposables, l’administration s’assure de savoir qui a vocation à occuper durablement le bien qu’elle contribue à rénover.

La rigueur de la cour est la rançon de cette exigence légitime. Elle a pourtant un coût, que l’espèce révèle.

B. Une exigence pourtant restrictive pour le propriétaire de demain

M. A détenait bien un droit réel puisque la nue-propriété en est un.

Ce qui lui manquait, c’était l’usus, que le décret exige en réclamant un droit réel conférant l’usage, et que la cour lui refuse : « la seule qualité de nu-propriétaire […] ne lui confère pas de droit d’usage »6.

Les deux conditions posées par le décret, un titre conférant l’usage et une occupation effective7, se trouvaient d’ailleurs dissociées entre deux têtes : les parents usufruitiers avaient le titre mais n’habitaient pas, alors que le fils ni propriétaire habitait, mais son commodat ne lui donnait aucun droit réel. Avoir le droit d’user n’est pas occuper et occuper ne vaut pas titre.

Or cet occupant écarté n’est pas un tiers de passage : nu-propriétaire, il est le propriétaire de demain. À l’extinction de l’usufruit, il recueillera la pleine propriété du bien qu’il aura, entre-temps, rénové à ses frais. Dès aujourd’hui, les travaux valorisent la chose dont il détient le fonds et c’est à lui que ses parents avaient, par le commodat, rendu l’usage du logement.

L’application fidèle du décret laisse ainsi apparaître une tension avec sa propre finalité. La prime finance « des travaux […] en faveur de la rénovation énergétique des logements »8 : son but est environnemental, non patrimonial. Or les travaux améliorent le bâti quel que soit le titre de celui qui les paie. Réserver l’aide au titulaire d’un droit réel sécurise la dépense, mais sert mal l’objectif écologique quand elle écarte celui qui possède le logement, l’habite et le rénove.

Taillé pour une aide patrimoniale, le critère du titre s’ajuste mal à un dispositif dont le fait générateur est matériel. Il en devient restrictif.

La cour, il est vrai, devait juger ainsi et appliquait le décret. Le prêt à usage, lui, aura montré sa limite : il donne l’usage, non le droit.